Kjøp eller salg av landbrukseiendom/jordbruksareal

Publisert . Sist endret . i kategorien Jordbruk

Ved salg av et gardsbruk eller jord-/skogareal er det flere ting å ta hensyn til. I det følgende omtales noen forhold som kan være aktuelle å ha kjennskap til både for den som vurderer å selge og den som vurderer å kjøpe landbrukseiendom/areal.
 
Hva regnes som en landbrukseiendom?
Som landbrukseiendom regnes eiendom med drivverdig jordbruks- og/eller skogbruksareal. Areal som ligger i LNF-område (landbruks-, natur- og friluftsområde) i kommuneplan eller som kan utnyttes i landbruksnæring er også i de fleste tilfeller areal som omfattes av jordlov og konsesjonslov.
 
Konsesjonsfritt og konsesjonspliktig erverv av eiendom
Eiendom med mer enn 25 daa dyrka mark og/eller mer enn 100 daa totalt areal er konsesjonspliktig ved kjøp fra andre enn nær slekt:
* Ved overdragelse av en eiendom innen nær familie er det ingen konsesjonsplikt.
Den som skal overta må fylle ut egenerklæring om konsesjonsfrihet som må bekreftes av kommunen før tinglysing av skjøte kan skje. Egenerklæringsskjema fås ved henvendelse til kommunen eller kan lastes ned fra siden Skjema.
* Ved erverv av eiendom utenom nær slekt må kjøper ha konsesjon. Skjema for søknad om konsesjon finns i vår skjemabank på forsiden.
Etter konsesjonsloven skal det ved behandling av søknaden blant annet legges vekt på kjøpers planer for bruk av eiendommen og at kjøpet innebærer en driftsmessig god løsning. Dette siste er spesielt viktig ved kjøp av tilleggsjord til et eksisterende bruk.
 
Fradeling av tomt/bebyggelse
I en del tilfeller kan det være ønsklig å dele fra bygninger på en eiendom og å selge øvrige arealer som tilleggsjord. Det kan også være ønske om å dele fra enkeltvise bolig- eller fritidstomter fra en landbrukseiendom.
Kommunen må godkjenne slik deling etter jordloven og kan gi tillatelse dersom salget er forsvarlig ut fra hensynet til eiendommen arealet deles fra eller at salg av tilleggsjord medfører arronderingsmessige og driftsmessige fordeler for kjøper.
Ved fradeling av enkelttomter er det viktig å være klar over at hensynet til resten av eiendommen (gardsbruket) er det viktige, ikke formålet tomta skal fradeles til. Langsiktig forvaltningen av jorda er det avgjørende i delingssaker som må behandles etter jordloven.
Størrelsen på tomta som ønskes fradelt har betydning. Det er generelt ikke ønskelig å dele fra store tomter i landbruksområder. Avgrensingen vurderes av kommunen i hvert enkelt tilfelle.
Skjema for søknad om fradeling fås ved henvendelse til kommunen eller kan lastes ned fra siden Skjema.
Sammen med søknadsskjemaet må arealet som søkes fradelt tegnes inn på kart og det må legges ved signert nabovarsel.
 
Fradeling av rettigheter
Det er viktig å være klar over at fradeling av "retter og herligheter" som jaktrett, fiskerett, beiterett, båtstø, sjøbu, lakserett, tarerettigheter m.m. ikke kan skilles fra en eiendom uten tillatelse. I prinsippet skal slike rettigheter følge jorda/landbrukseiendommen som en del av ressursene tilknyttet jorda. Leie av denne type rettigheter ut over 10 år må også behandles/godkjennes av kommunen.
 
Takst av landbrukseiendom
Takst av en landbrukseiendom kan ikke sammenlignes med takst på for eksempel en boligeiendom, en fritidseiendom eller ei tomt.
På grunn av bestemmelsen i konsesjonsloven (§9 om særlige forhold for landbrukseiendommer), rundskriv M-3/2002 om priser på landbrukseiendommer ved konsesjon og rundskriv M-1/2010 om boverdi og nedre beløpsgrense - må eiendom som skal benyttes til landbruksformål takseres i overensstemmelse med gjeldende lov/forskrift. Det anbefales derfor å engasjere takstmann som er kjent med regelverket.
Det er ikke krav om takst ved salg av landbrukseiendom, men dette anbefales.
 
Prisfastsetting av tilleggsjord
Salg av landbruksjord kommer også inn under bestemmelsene i konsesjonsloven om prisregulering.
Ved vurdering av pris må det tas hensyn til følgende:
* arrondering
* beliggenhet/atkomst
* beskaffenhet (fra veldig god dyrka mark – ikke utnyttbar til landbruksproduksjon)
* opparbeidelsesgrad/vedlikehold
Ut fra dette vil pris pr. daa variere avhengig av om jorda vurderes som god landbruksjord med høg avkastningsevne eller ikke. Det er ikke mulig å vise til "standardpriser" siden forholdene varierer geografisk fra sted til sted. Jorda må prisvurderes i hvert enkelt tilfelle.
 
Ved flere spørsmål, kontakt: jordbrukssjef Aud Irene Vatland, tlf. 38 38 20 00.